Ett stambyte är ett omfattande projekt som berör både fastigheten och de boende under en längre period. För en bostadsrättsförening eller fastighetsägare i Stockholm handlar arbetet därför inte bara om själva bytet av stammar, utan också om att skapa ett tydligt beslutsunderlag, upphandla rätt entreprenörer, planera genomförandet och följa upp arbetet hela vägen fram till slutbesiktning och garantihantering. En genomtänkt process gör det lättare att behålla kontrollen över ekonomi, tidsplan, kommunikation och kvalitet genom projektets olika delar.

Behovsanalysen lägger grunden för rätt beslut

Det första steget är att skapa en tydlig bild av fastighetens förutsättningar och vilka åtgärder som faktiskt behöver genomföras. Frakka beskriver behovsanalysen som en genomgång av stammar, ritningar och installationssystem. Utifrån den informationen tas ett beslutsunderlag fram med förslag på vilka åtgärder som bör vidtas, hur de ska genomföras och vilken budget som behöver avsättas.

För en bostadsrättsförening blir detta underlag viktigt eftersom ett stambyte innebär många beslut som påverkar både föreningens ekonomi och de boendes vardag. Innan upphandling och byggstart behöver styrelsen ha ett tillräckligt tydligt underlag för att kunna förstå projektets omfattning. Analysen skapar en struktur för nästa steg och minskar risken för att projektet drivs vidare på oklara förutsättningar.

Behovsanalysen är samtidigt början på den större projektprocessen. Stambytet bör inte ses som ett isolerat byggmoment där entreprenören kommer in och påbörjar arbetet direkt. Innan genomförandet finns flera förberedande steg som ska skapa rätt förutsättningar för både ekonomi och utförande. Frakka arbetar med processen från planering och beslutsunderlag till utförande, slutbesiktning och garantihantering.

Kostnaden är en central del av beslutsunderlaget. Enligt Frakkas uppgifter kostar ett stambyte i Stockholm med tillhörande badrumsrenovering vanligtvis omkring 250 000 till 400 000 kronor plus moms per lägenhet. Det totala priset påverkas bland annat av fastighetens storlek, antalet stammar och eventuella tillval. Uppgiften behöver ses i relation till den enskilda fastighetens förutsättningar, eftersom omfattningen kan variera mellan olika projekt.

Även finansieringen behöver därför vara en del av förberedelserna. Frakka beskriver att stambyten för bostadsrättsföreningar och flerbostadshus i Stockholm generellt är dyrare än i andra svenska städer. För föreningen eller fastighetsägaren blir det därmed viktigt att ha en ekonomi som klarar projektet eller att ordna finansiering på annat sätt innan arbetet påbörjas.

Upphandling och planering formar projektet

När behovsanalysen och beslutsunderlaget är klara går processen vidare till förfrågningsunderlag och upphandling. Ett förfrågningsunderlag tas fram och skickas till lämpliga entreprenörer. Frakka beskriver att upphandlingen leds så att styrelsen får löpande insyn och möjlighet att godkänna de leverantörer som väljs.

Detta steg har stor betydelse eftersom entreprenörernas arbete ska motsvara de krav som har definierats i projektet. Ett tydligt underlag skapar förutsättningar för att anbud kan bedömas utifrån samma projektbeskrivning. För bostadsrättsföreningen innebär den löpande insynen samtidigt att styrelsen kan följa hur upphandlingen utvecklas och vara delaktig i de beslut som fattas.

När entreprenörerna är valda behöver projektet planeras i detalj. Tillsammans sätts en tidsplan och de boende informeras om arbetet. Samordningen omfattar också de olika aktörer som ska medverka i projektet. Kommunikation och planering är därmed inte sidouppgifter utan en integrerad del av stambytet.

Det är särskilt betydelsefullt eftersom stambyten kan pågå under en längre tid. Frakka anger som exempel att ett traditionellt stambyte i en fastighet med sex våningar och femtio lägenheter kan ta omkring sex månader att genomföra. Tiden varierar dock mellan projekt och påverkas framför allt av hur många lägenheter som ska stambytas. Exemplet visar varför en tydlig tidsplan behöver finnas innan byggstart.

För de boende innebär ett stambyte att arbeten genomförs i och omkring lägenheterna. Informationen behöver därför vara tydlig och komma i rätt tid. När de boende vet vad som ska hända och när olika moment planeras blir det enklare att förhålla sig till projektets olika faser. Samtidigt behöver styrelsen kunna följa vad som sker och få tillräcklig information för att fatta beslut när frågor uppstår.

Planeringen behöver också omfatta ekonomiska frågor som kan vara aktuella under projektet. Frakka beskriver exempelvis att bostadsrättsföreningar i vissa fall kan minska kostnader genom att låta enskilda bostadsrättsinnehavare betala för den del av stambytet som hör till den egna bostaden och därmed använda sin personliga rätt till ROT-avdrag. Stammar som inte hör till de enskilda lägenheterna omfattas däremot inte. Vilka regler som gäller i det enskilda fallet behöver kontrolleras med Skatteverket.

Genomförandet kräver löpande kontroll och samordning

När planeringen är klar och byggstarten sker går projektet in i genomförandefasen. Enligt Frakkas process följs varje steg upp genom löpande kontroller. Projektledningen håller även i byggmöten och ser till att arbetet dokumenteras korrekt. Uppföljningen pågår alltså parallellt med själva entreprenaden och fortsätter under hela genomförandet.

Den löpande kontrollen har en tydlig funktion. Ett stambyte består av flera moment och involverar olika aktörer. För beställaren är det därför viktigt att arbetet följs i förhållande till planeringen och de krav som sattes upp före byggstarten. Dokumentationen blir samtidigt en del av projektets underlag inför kommande kontroller och det slutliga avslutet.

Byggmötena skapar också en struktur för kommunikationen mellan de inblandade. Frågor som uppstår under projektet kan hanteras samtidigt som status och kommande moment följs upp. Det ger styrelsen eller fastighetsägaren möjlighet till fortsatt insyn även när projektet har lämnat planeringsfasen och det praktiska arbetet pågår i fastigheten.

Frakka beskriver sin roll som oberoende fastighetskonsult och arbetar med upphandling och projektledning av stambyten. Företaget har arbetat med stambyten och stamrenoveringar sedan 2001 och uppger att det har hanterat fler än 106 sådana projekt. Arbetet har utförts i bland annat Östermalm, Vasastan, Södermalm och Kungsholmen samt andra delar av Stockholms län.

I ett längre projekt blir kontinuiteten genom de olika faserna viktig. De krav som formulerades i behovsanalysen och upphandlingen behöver kunna följas vidare under produktionen. På så sätt hänger beslutsunderlag, upphandling, planering och genomförande ihop. Projektet går stegvis från analys av fastigheten till praktiskt byggarbete, men varje fas bygger vidare på det arbete som redan har genomförts.

Slutbesiktning och garantier ger projektet ett korrekt avslut

När entreprenaden är färdig återstår kontrollen av det utförda arbetet. I Frakkas process ombesörjs en slutbesiktning som utförs av ett oberoende besiktningsföretag. Slutbesiktningen blir därmed ett separat kontrollmoment efter genomförandet och markerar övergången från byggfas till projektets avslutande del.

Samtidigt ska dokumentation och garantier vara i ordning. Ett stambyte avslutas alltså inte enbart genom att det praktiska arbetet i fastigheten upphör. Projektet behöver också få ett administrativt och tekniskt avslut där handlingar samlas och garantier hanteras. Det är en del av att säkerställa att processen avslutas på ett korrekt sätt.

Frakka beskriver att stödet kan omfatta hela vägen från behovsanalys och beslutsunderlag till slutbesiktning och garanti. Företaget kan även konsulteras för rådgivning före, under och efter stambytet. För en bostadsrättsförening innebär det att samma övergripande process kan följas från de första frågorna om fastighetens behov till det avslutande kontrollarbetet.

Ett stambyte i Stockholm består därmed av betydligt mer än själva byggproduktionen. Förstudien ska klarlägga vad som behöver göras och vilken budget som krävs. Upphandlingen ska skapa rätt förutsättningar för valet av entreprenörer. Planeringen ska ge projektet en tidsram och säkerställa information till de boende. Under genomförandet behöver arbetet följas, kontrolleras och dokumenteras. Först därefter återstår slutbesiktning och hantering av garantier.

När dessa delar hålls samman blir stambytet en strukturerad process från analys till färdig och besiktigad entreprenad. För styrelsen eller fastighetsägaren skapar det en tydligare väg genom ett projekt som omfattar många olika moment. Stambytet börjar med att fastighetens behov identifieras och slutar först när arbetet är kontrollerat, dokumentationen är på plats och garantierna är ordnade.